Když si pronajmete byt, často se řeší nejen výše nájmu, ale i to, kdo hradí různé opravy nebo údržbu bytu. Česká legislativa tuto otázku upravuje poměrně přesně. V tomto článku si vysvětlíme, co jsou drobné opravy a běžná údržba, co do nich spadá, a kdy je povinnost na straně nájemce či pronajímatele.

Co říká zákon?

Hlavním právním předpisem je občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), konkrétně § 2257, který stanoví, že: „Nájemce hradí náklady drobných oprav bytu a náklady spojené s běžnou údržbou.“

Konkrétní výčet a finanční limity pak upřesňuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které definuje, co se za „drobné opravy“ považuje a jaké výdaje je nájemce povinen nést.

Drobnými opravami se rozumí:

• Uvnitř bytu, nikoli na společných částech domu.
• Které neslouží k odstranění poruchy způsobené opotřebením stavebních konstrukcí nebo technických zařízení z důvodu jejich stáří (to už není „drobná“ oprava).
• Jejichž náklady nepřesáhnou 1 000 Kč za jednotlivou opravu.
• A zároveň roční souhrn výdajů na drobné opravy nepřekročí 100 Kč/m² podlahové plochy bytu (Například: pokud má byt 60 m², nájemce zaplatí za drobné opravy v roce maximálně 6 000 Kč.)

Příklady drobných oprav:

• Výměna žárovek, zářivek, pojistek.
• Opravy klik, zámků, kování, okenních a dveřních těsnění.
• Opravy vodovodních baterií, sifonů, splachovače WC, sprchových hlavic.
• Opravy zásuvek, vypínačů, zvonků, zvonkového panelu uvnitř bytu.
• Seřízení dveří, oken, žaluzií, topných těles.
• Výměna silikonového těsnění kolem vany nebo dřezu.

Běžná údržba znamená činnosti, které brání zhoršování stavu bytu běžným užíváním. Patří sem např.:

• Malování a bělení stěn.
• Úklid bytu.
• Čištění sifonů a odtoků.
• Odmrazování ledničky či mrazáku (pokud je součástí vybavení bytu).
• Udržování funkčnosti spotřebičů, které nejsou pevně zabudované (např. mikrovlnka, pokud je součástí vybavení).

Co  už nejsou drobné opravy – platí pronajímatel:

• Opravy přesahující 1 000 Kč za jednu akci.
• Opravy elektroinstalace ve zdech, rozvodů vody, plynu nebo topení.
• Výměna radiátorů, bojleru, kotle, oken, dveří (ne seřízení!).
• Opravy konstrukcí stěn, stropů, podlah (např. praskliny, zatékání).
• Odstranění havárií – prasklé potrubí, výpadek elektřiny.

Co je běžné opotřebení?

Běžné opotřebení je přirozené znehodnocení věcí, které vzniká jejich obvyklým užíváním. Nájemce za něj nenese odpovědnost a pronajímatel nemá právo po něm vyžadovat náhradu.

Příklady:

• Vyšlapané koberce.
• Vybledlá malba stěn.
• Poškrábaná pracovní deska běžným používáním.
• Opotřebení pantů, které nebrání funkčnosti dveří.

Je dobré si při podpisu nájemní smlouvy sjednat v příloze předávací protokol, kde bude zaznamenán stav bytu a jeho vybavení. Zabrání se tím pozdějším sporům o to, co bylo opotřebení a co škoda.

Závěrem:

Rozdělení odpovědnosti za opravy v nájmu je klíčové pro bezproblémový vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Právo jasně vymezuje limity a povinnosti. Vždy se vyplatí mít komunikaci a dohody písemně, ideálně už v nájemní smlouvě nebo jejích přílohách.